行業分析 | 四問四答，聊聊近期房地產行業的熱點問題
2023-06-14來源：廣發基金
房地產在A股中向來是備受矚目的一大行業，近期，房地產市場下行壓力進一步增大，我們整理了投資者們關注的幾大熱點問題，一起來看看吧。
【問題1】 怎么看房地產市場今年以來的表現及未來的增長表現？
今年以來，房地產市場整體呈弱復蘇態勢。今年1月銷售較弱，春節后2月市場顯著回暖，3月銷售進一步升溫至峰值，但去年11-12月因疫情積壓的需求在今年2-3月集中釋放后，4月以來銷售開始逐步放緩，5月銷售進一步降溫，樓市下行壓力顯著增大。從結構上來看，一二線城市相對堅挺，三四線城市韌性較弱。
在未來就業、收入不確定性提高及房價上漲預期走弱的背景下，若僅依靠當前的政策力度，后續行業復蘇動能或有不足，預計全年整體市場仍呈弱復蘇態勢，銷售面積同比增速在0-5%的區間。
【問題2】人口增速放緩，對中國未來房地產有什么影響？會不會出現房地產過剩的情況？
在人口增速放緩下的背景下，房地產需求中樞可能會伴隨人口總量的減少而下移，但整個房地產行業仍是一個10萬億規模的行業，并不會因此消失。2021年下半年以來，雖說行業遭遇“寒冬”，但其中也伴隨著諸多民營房企的違約出清，未來行業的競爭格局反而可能更為良好，10萬億的規模對于存活下來的企業而言，仍是一個相當大的體量。
房地產庫存在未來并不一定會過剩，我們現在看到的庫存高位，尤其是三四線城市的庫存高位，其實更多是2021年之前企業根據銷售高峰所囤儲的2~3年甚至3~4年去化周期的儲備，因為2021年下半年行業危機，銷售中樞下移，原本儲備的貨值在當下的銷售規模里才呈現出高庫存的特征。隨著行業或企業持續的去庫存，整體庫存周期或將慢慢降至2~3年的水平，屆時庫存與銷售的關系仍將回到一個相對穩定的狀態。
【問題3】國內部分一線城市（如杭州）已有放開限購的信號，如何看待？這對未來房地產市場有何影響？
當前一線及核心二線城市主要調整非核心區域限購政策，核心區購房限制仍舊嚴格。后續是否會加大放松限購的力度，還要取決于市場是否進一步下行，若繼續下行，則限購是有進一步放松的可能的，對房地產市場也會產生比較大的需求刺激。
【問題4】今年來，“提前還房貸”多次登上熱搜榜，現在是否適合提前還貸？
當前部分購房者提前償還房貸，主要是基于當前房貸利率大幅下行、預期未來收益空間降低等原因，該舉措具有一定合理性。
但“是否提前還貸”這個問題不能一概而論，個體性非常強，除了考慮房貸利率等因素外，還需要結合自身房貸成本、流動性等情況綜合評定。如果投資者選擇提前還貸，建議留足資金安全墊。
（作者：廣發基金研究發展部 丁朝飛）
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